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不動産売却時の減価償却の計算方法と注意点とは?

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不動産売却時の減価償却の計算方法と注意点とは?

不動産売却時の減価償却の計算方法と注意点とは?

新型コロナウイルスで収入の減少や失業、ライフステージの変化により不動産売却を検討している方もいるでしょう。
減価償却は、不動産売却にかかわる税金を計算する上で必要な項目のひとつです。
不動産を売却した際に、売却益が出た場合に譲渡所得税がかかりますが、建物は経年とともに劣化するという考え方から、減価償却をすることで節税することができます。
税金の計算に必要な減価償却は、聞きなれない言葉なので難しく感じる方も少なくありません。
そこで今回、不動産売却時の減価償却の意味とその計算方法や注意点について解説します。

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不動産売却時の減価償却とは?計算方法は?

減価償却とは、建物が完成してからの年数に応じた価値を算出する方法で、一般的に事業用の会計手続きで用いられています。
減価償却が必要な理由は、建物は使用していくにつれて次第に古くなるため、価値が少しずつ減少していくと考えられているからです。
不動産のうち減価償却の対象になるのは建物部分だけで、土地は年月とともに価値が減少するとは考えられないため対象外となります。
減少した価値を金額で表した数値が減価償却費で、減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があります。
平成28年4月1日以降に取得したマンションは定額法しか認められておりません。
計算方法は、減価償却費 = 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 で求められます。
償却率とは、1年ごとに喪失する価値の指標で、償却率は、建物の法定耐用年数によって決まります。
また、耐用年数に応じた償却率は、国税庁のサイトに掲載されているので誰でも見ることができます。

不動産売却時の減価償却する際の注意点とは?

不動産売却時の減価償却する場合、注意点は4つあります。

定額法の「建物購入価格」に注意

定額法とは、毎年同額を減価償却費として計上する計算方法です。
定額法の「建物購入価格」は、物件を購入したときにかかった金額であり、建物の価格と手数料などの合計金額を指します。
しかし、減価償却の対象外の土地の代金は含めない点に注意が必要です。

購入価格がわからない場合に使用する「概算取得費」に注意

不動産購入価格がわからない場合、不動産売却金額の5%を「概算取得費」として計算できます。
しかし、物件を購入した金額が概算取得費よりも高額の場合、概算取得費で計算すると損になるので注意が必要です。

定額法の計算式の償却率算出時の「耐用年数」に注意すべき2点

耐用年数の計算方法は、耐用年数 = 法定耐用年数 ー( 経過年数 ×0.8 ) で求められます。
注意すべきひとつ目は、算出した耐用年数に1年未満の端数が出る場合は、端数は切り捨てる点です。
ふたつ目は、計算後の耐用年数が2年に満たない場合は、「2年」で計算する点です。

まとめ

不動産売却時の減価償却は必要な書類も多く、複雑な計算が必要です。
税金の処理など専門知識が必要な作業は、実績のある不動産会社や専門家に協力を仰ぐのがよいでしょう。
私たち光陽商事は、大分市を中心にマンションから戸建てや賃貸まで不動産全般を取り扱っています。
ご購入からご売却までサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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