あけましておめでとうございます！
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土地や建物を売買するときに、契約書で目にすることのある「瑕疵担保責任」という言葉があります。
瑕疵とは住宅の中の隠れた欠陥や不具合の事をいい、売主も知らなかった欠陥があった場合に責任を負わなければならないことを瑕疵担保責任といいます。
実は今年の4月に施工される改正民法では、名称と内容が変更される事をご存じでしょうか？
今回は、土地や建物の売買を考えている人は知っておきたい、民法改正による変更点や改正後の注意点などをご紹介します。
2020年4月から変わる「瑕疵担保責任」
土地建物の売買で重要！瑕疵担保責任とは？
2020年4月に施行される民法改正によっていくつかの変更点がありますが、まずは変更前の内容についてご説明したいと思います。
瑕疵には、建物や土地などに関する物理的な欠陥はもちろん、心理的なものも当てはまります。以下で簡単にご説明します。
■物理的瑕疵
建物の天井から雨漏りがしたり、サッシ部分から雨が吹き込んできたりする場合は、明らかな欠陥だといえます。
シロアリの発生も瑕疵となりますが、シロアリは建物だけではなく敷地内の植込みなど湿気がありそうな場所も確認が必要です。
木材を使用しているところでは腐蝕、鉄を使用しているところではサビが発生する可能性があるので、浴室や台所といった水回りは要注意です。
排水管の故障や建物の傾き、漏水など物理的瑕疵には様々な種類があります。
■心理的瑕疵
賃貸物件を借りるときにも「事故物件」という言葉を聞いたことがある人もいるかもしれません。
該当する物件において、過去に事件や事故が起こっていた場合に心理的な瑕疵があるとみなされ、「事故物件」と呼ばれます。
殺人や自殺といった事件だけではなく、事故や火災によって人が亡くなった場合も当てはまります。
また墓地や宗教施設が隣接している場合にも、心理的な瑕疵とされることもあります。
■環境的瑕疵
「家の近くにあったら嫌だな」と思う施設は人それぞれかもしれません。
しかし、一般的には葬儀場や火葬場、工場や刑務所、産業廃棄物処理場、暴力団事務所といった、環境が悪化する可能性がある施設が近くにあると環境的な瑕疵があることになります。
人によっては、子供の大きな声が聞こえる小学校や中学校が当てはまる場合もあるようです。
■瑕疵担保責任
民法では売買した土地建物に隠れた瑕疵があった場合、売主が瑕疵の存在に気付いていなかったとしても、責任を負う必要があります。
現在の民法では、土地や建物に隠れた瑕疵がある場合は損害賠償、瑕疵が重大で建物に住むことができない場合などには、契約の解除という責任を負う必要があります。
引き渡しから請求までに期限はありませんが、買主が瑕疵があることを把握してから1年以内に請求しなければなりません。
売主が故意であるか過失であるかにかかわらず責任を負うことになるため、買主にとっては安心できる規定といえるかもしれません。
しかし、これによって売主が土地建物を売ることをためらう原因となる事も考えられるため、規定は任意であり、契約内容によっては責任の範囲を制限することもできます。
売主への免責として一般的な契約書では、土地の瑕疵と、雨漏りとシロアリ、木部の腐蝕、排水管の故障という4種類の建物の瑕疵について、引渡しから3ヶ月以内に請求があった場合のみ売主に修復の義務があるとされています。
また免責として、中古物件の場合は責任を負う必要がないという契約をすることもできます。
面積は売主が個人の場合のみ適用され、宅建業者の場合には認められていません。
売主が責任を負わない免責での契約をしていたとしても、売主が瑕疵を知っていて隠していた場合や嘘の報告をしていた場合は責任を負う必要があります。
土地建物の売買で重要！民法改正でどう変わる？契約不適合責任
「契約不適合担保責任」と表現されます。
2020年4月施工の民法改正によって瑕疵担保責任の内容が刷新され、名称が変わります。
「契約不適合担保責任」と表現され、売買された土地や建物と契約内容が一致しているかどうかが重要になります。
現在は隠れた欠陥のことを瑕疵と表現していますが、改正後の名称は「契約の内容に適合しない」という意味になります。
変更の理由として、瑕疵という言葉は難しく、物理的な欠陥のみをイメージしてしまうことがあげられます。
そうではなく、実際には心理的なものや環境的なものも対象となるため、このように表現が変更されていますが、名称だけではなく責任の所在も大きく変わることになります。
これまでは契約締結前までの瑕疵に限られていましたが、改正後の民放では契約履行までの瑕疵であれば責任を負わなければなりません。
また買主には契約解除と損害賠償のみの対抗措置しかありませんでしたが、これからは補修や代替物の引渡し、代金の減額を請求できるようになります。
代金減額は、賠償請求に比べると買主が訴えやすくなることが想定されます。
民法改正後も、契約不適合責任は任意の規定であることに変わりはないため、一部または全て免責できるなど売主の責任を制限することは可能です。
土地建物の売買で重要！民法改正後の注意点
買主側としては有利になる？！
土地や建物を売買する上で、民法改正による変更点に注意する必要があります。
売主側としては、売却することをためらってしまうかもしれませんが、対策をすることでリスクを避けることができます。
買主側としては有利になる変更ですが、注意点は確認しておくようにしましょう。
★売主側の対策
これまでと比べて売主の責任が重くなるため、土地や建物の売却を検討している場合は契約不適合責任の対策も合わせて考える必要があります。
民法改正後は、契約をする際に不適合責任が3ヶ月であると制限されていたとしても、買主が補修を主張しやすい状況です。
売主側の対策としては、契約書に漏らすことなく物件の状況を記載することがあげられます。
改正後は、土地や建物が契約内容と異なるものになっていないかが問題となり、「知らなかった」では済まされません。
故意であれ過失であれ契約内容と違っていれば、損害賠償や契約解除、代金の減額を請求されてしまいます。
雨漏りの状況や騒音、近隣の施設など、買主から指摘されそうなポイントを事前に確認して細かく契約書に記載しておくことが重要な対策となります。
買主が物件を購入してから欠陥に気付いたとしても、契約書に記載していれば買主の確認不足であるとして責任を問われない可能性があります。
買主側としては契約書をしっかり読み、照らし合わせながら物件を確認する必要があります。
民法改正前に売却する手も？
買主にとってはこれまでよりも安心して物件を買うことができるようになりますが、売主にとっては今までよりも責任が重大になってきます。
もともと売却の予定がある場合は、いっそのこと改正前に売却してしまうのも一つの手ですね。
2020年の東京オリンピック以降は、景気の動向によっては不動産の価値が下がる可能性あります。
それまでに売りたいと思っている人は多いかもしれませんが、民法改正後の売却は対応に手間取ってしまうため改正前に売却してしまうのも手だといえるでしょう。
まとめ
民法改正前までは、隠れた欠陥を瑕疵と呼び、売主はその責任を負う必要がありましたが、2020年の民法改正後は契約内容と物件が一致しているかどうかが重要である「契約不適合責任」という名称に変わります。
売主にとっては責任が及ぶ範囲が広くなってしまいますが、契約書に細かく記載をすることで対策ができます。
法改正で、不動産にも様々な影響が出てくることが懸念されますが、分からない事があればまずは不動産の専門家に尋ねるのが一番かと思います。
不動産に関するご相談などは、光陽商事にお問い合わせください
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